부동산 시장의 큰 변곡점이 될 2026년이 밝았습니다. 현재 다주택자들에게 가장 민감한 이슈는 단연 양도소득세 중과 유예 조치의 종료 여부입니다. 정부는 지난 수년간 이어져 온 유예 조치를 마무리하고 정상적인 과세 체계로의 복귀를 예고하고 있어, 주택 처분을 계획 중인 다주택자들의 셈법이 복잡해지고 있습니다.
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다주택자 양도세 중과 유예 현황 확인하기
2026년 1월 현재, 다주택자 양도소득세 중과 배제 조치는 다가오는 2026년 5월 9일 종료를 앞두고 있습니다. 최근 정부 발표에 따르면 이번 유예 조치는 추가 연장 없이 종료될 가능성이 매우 높으며, 이는 조정대상지역 내 다주택자가 주택을 매도할 때 세 부담이 급격히 증가함을 의미합니다.
정부는 시장의 혼란을 방지하기 위해 5월 9일까지 매매 계약을 체결한 건에 대해서는 잔금 지급일이 경과하더라도 유예 혜택을 적용하는 방안을 검토 중입니다. 하지만 원칙적으로는 유예 종료일 이전에 잔금 청산이나 등기 이전을 마쳐야 중과세를 피할 수 있다는 점을 명심해야 합니다. 특히 2025년 10.15 대책으로 서울 전역과 경기 일부 지역이 조정대상지역으로 유지되고 있어 해당 지역 보유자들의 주의가 필요합니다.
양도소득세 중과세율 및 장기보유특별공제 변화 상세 더보기
유예 조치가 종료되면 조정대상지역 내 다주택자에게는 기본세율(6%~45%)에 상당한 수준의 가산세율이 적용됩니다. 2주택자의 경우 기본세율에 20%포인트가 더해지며, 3주택 이상 보유자는 30%포인트가 가산되어 최고 75%의 세율이 적용될 수 있습니다. 여기에 지방소득세 10%까지 고려하면 실효세율은 더욱 높아집니다.
더욱 치명적인 부분은 장기보유특별공제 혜택의 배제입니다. 현재 유예 기간 중에는 보유 기간에 따라 양도차익의 최대 30%까지 공제를 받을 수 있지만, 중과세가 부활하면 이 공제를 전혀 받을 수 없게 됩니다. 양도차익이 큰 장기 보유 주택일수록 유예 종료 전후의 세액 차이가 수억 원에 달할 수 있어 매도 시점 결정이 수익률을 좌우하게 됩니다.
2026년 적용 양도소득세율 구조
| 구분 | 유예 기간 내 (현행) | 유예 종료 후 (예정) |
|---|---|---|
| 적용 세율 | 기본세율 (6~45%) | 기본세율 + 20~30%p 중과 |
| 장기보유특별공제 | 최대 30% 적용 | 적용 배제 |
주택 처분 순서와 절세 전략 수립하기 보기
다주택자가 세금을 줄이기 위해서는 어떤 주택을 먼저 매도할지 결정하는 순서가 매우 중요합니다. 일반적으로 양도차익이 적은 주택을 먼저 매도하여 주택 수를 줄인 뒤, 가장 차익이 크거나 비과세 혜택을 받을 수 있는 ‘똘똘한 한 채’를 마지막에 매도하는 것이 정석입니다. 또한, 주택 수 산정에서 제외되는 지방 저가 주택이나 공시가격 기준을 정확히 파악해야 합니다.
가족 간 증여를 통한 주택 수 분산도 고려해볼 만한 전략입니다. 양도소득세 중과를 피하기 위해 자녀에게 증여할 경우, 증여세 부담과 양도세 절감액을 면밀히 비교해야 합니다. 증여 후 10년 이내에 양도할 경우 이월과세 규정이 적용되므로 장기적인 관점에서 자산 이전 계획을 세우는 것이 바람직합니다.
조정대상지역 범위와 시장 영향 전망 신청하기
2026년 현재 서울 전 지역과 경기도 주요 거점 지역은 여전히 조정대상지역으로 묶여 있어 중과세 영향권에 있습니다. 유예 종료가 임박함에 따라 2026년 상반기에는 중과세를 피하려는 절세 매물이 시장에 일시적으로 늘어날 것으로 예상됩니다. 이는 매수자 우위의 시장을 형성할 수 있으며, 가격 조정의 원인이 되기도 합니다.
반대로 유예 종료 이후에는 다주택자들이 매물을 거둬들이는 ‘매물 잠김’ 현상이 나타날 가능성도 배제할 수 없습니다. 높은 세금 부담 때문에 차라리 증여를 택하거나 장기 보유로 선회하게 되면 시장 공급이 위축될 수 있기 때문입니다. 실수요자라면 이러한 정책 변화에 따른 급매물 출회 시기를 포착하여 내 집 마련이나 갈아타기의 기회로 활용할 필요가 있습니다.
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자주 묻는 질문 FAQ 확인하기
Q1. 2026년 5월 9일에 계약하고 6월에 잔금을 치르면 어떻게 되나요?
현재 정부는 시장 혼란을 최소화하기 위해 5월 9일까지 계약이 체결된 건에 한해 유예 혜택을 연장 적용하는 방안을 논의 중입니다. 하지만 확정된 시행령 개정안이 나오기 전까지는 잔금 지급일까지 유예 기간 내에 마치는 것이 가장 안전합니다.
Q2. 지방에 있는 공시가격 3억 이하 주택도 주택 수에 포함되나요?
양도소득세 중과 여부를 판단할 때 수도권, 광역시, 특별자치시 외 지역의 공시가격 3억 원 이하 주택은 중과 대상 주택 수 산정에서 제외될 수 있습니다. 다만 본인의 전체 보유 주택 상황에 따라 기준이 달라질 수 있으므로 반드시 확인이 필요합니다.
Q3. 일시적 2주택자 비과세 혜택은 유예 종료와 상관없나요?
네, 일시적 1세대 2주택 비과세 요건은 중과 유예 조치와는 별개의 규정입니다. 신규 주택 취득 후 일정 기간(보통 3년) 내에 종전 주택을 처분하면 비과세 혜택을 받을 수 있으며, 이는 유예 종료 이후에도 해당 요건 충족 시 적용 가능합니다.
부동산 세제는 복잡하고 수시로 변하기 때문에 개인의 상황에 맞는 최적의 답을 찾기 위해서는 세무 전문가와의 상담이 필수적입니다. 관련하여 더 상세한 가이드가 필요하다면 아래의 정보를 참고하시기 바랍니다.
https://www.moef.go.kr/nw/nes/detailNesDtaView.do?menuNo=4010100&searchCondition=&searchKeyword=&pageIndex=1&itemCd=2025-12-30-01
위 링크를 통해 정부의 공식 발표 자료와 세부 지침을 직접 확인하실 수 있습니다.
추가로 궁금하신 세부 세액 계산이나 지역별 조정대상지역 현황에 대해 더 자세히 알려드릴까요?